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2023-10-27
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  在10月北京二手房网签量跌破“荣枯线”后,11月这一下行趋势得到扭转。根据北京市住建委官网数据统计,11月北京二手房网签12545套,环比上涨17.8%,同比上涨16.7%。和“银十”低迷状态相比,11月北京二手房成交量有所回升。

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  但在业内人士看来,10月的长假效应,以及9月积压需求的继续网签,带来了这波趋势回升。而量增价跌则是当前北京二手房最真实的写照,成交量萎缩带来更多“降价”房源的出现。价格降10%才会有带看机会,也让市场情绪跌至低点。

  长假效应带来成交回升

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  1.2万套是北京二手房月度网签的“荣枯线”,11月北京二手房月度网签重回“荣枯线”上。北京商报记者梳理发现,截至目前,低于1.2万套在年内共出现5次,也就是说,年内有将近一半月份的月度网签都处于“荣枯线”之下。

  今年1月,北京二手房成交量仅为8308套,较2022年同期的11875套低了30%,与2021年同期的17513套相比,跌幅更是超过50%,且8308套的网签数据也是罕见的历史低点。

  今年2月,北京二手房网签量有所回升,达到15316套。3月北京二手房网签量为22192套,而4、5月的网签量分别为13928套、12982套,环比降幅分别为37.2%、6.8%。自今年6月开始,北京二手房网签量持续低迷,月度网签皆处于“荣枯线”之下。

  在“认房不认贷”等一系列楼市刺激政策的影响下,9月北京二手房市场迎来一波回暖,9月北京二手房网签量为14262套,环比大幅增长超30%。但进入10月,这一回暖势头戛然而止,北京二手房网签量再次跌破“荣枯线”。

  “北京二手房年内网签量整体呈现‘前高后低’的持续下行态势,可以说‘开局即巅峰’。”一头部中介昌平回龙观片区负责人贾波告诉北京商报记者,积压需求释放是年内2、3月份网签量回升的核心,9月北京“认房不认贷”等政策也带来了一定需求的释放,二手房网签量才会有明显增长。但就市场而言,年内整体复苏动能不足,市场仍以低温为主。

  对此,中原地产首席分析师张大伟也表示认同。他表示,11月市场网签量继续低迷,虽然相比10月网签量有所回升,但是主要原因是10月的长假效应,以及9月积压需求的继续网签。整体来看,当下市场成交持续处于低位。“剔除国庆长假影响,11月与10月北京二手房的成交基本持平。”

  “价格打9折才会有带看”

  “量增价跌是当前北京二手房最真实的写照,尤其是成交量萎缩带来更多‘降价’房源的出现。”朝阳望京板块商圈经理罗威告诉北京商报记者,经历9月短暂复苏之后,当前北京二手房市场主要呈现两个特征:成交量萎缩、挂牌价下调。

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  在罗威看来,成交量萎缩的原因在于买卖双方需求难以匹配,二手房买卖价格没有固定标准,可参考值主要以前期同小区售卖房源为主,这也形成市场惯例,当市场下行后,价格下调将是阶段性调整。“紧急变现的卖方会选择降价出售,持有观望态度的则会继续坚持,或者干脆下架自己的房源。而买方大部分以观望居多,降了的还想会再降。”

  从时间线上看,这波需求的产生主要是年内的2、3月份,受市场火热气氛带动,部分购房者有了“卖一买一”的置换想法。罗威称,也正因为如此,才造成当下折价售卖的市场状况。

  一般置换客群,都是一边卖一边买,遇到条件合适的房子,可以先跟房主谈一个长周期,大部分在半年左右。只要房子没有大的问题,半年时间足够卖掉了。但受市场波动影响,二手房置业情绪发生变化,买了之后房子卖不出去,即便大降价房子也很难成交。“部分业主会沟通交付延期,但最多也就3个月时间,如果不是着急售卖,多数人很难主动割肉。”罗威如是说道。

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  “当下北京二手房挂牌价下调,不是解决成交的问题,而是只有降价才会有人看房。”对于市场变动,贾波直言,门店代理的几处“老破小”房源,存在挂牌半年时间无一组带看的情况,近期这几处房源较之前挂牌价打9折,才有了带看的机会。“将来等双方坐下来面谈,价格大概率还要往下降一些。现在的北京二手房只要不降价就很难成交,而且降价幅度也比较大。”

  根据麦田房产数据统计,11月北京二手房挂牌价(麦田覆盖楼盘)和上月相比下降0.3%。在挂牌价下跌的同时,二手房议价空间和上月相比也有所扩大,11月北京二手房议价空间和上月相比扩大0.5个百分点,议价空间达到年内最大。

  市场博弈与政策效应衰减

  从市场趋势看,北京二手房市场已经明显进入买卖双方博弈阶段,议价空间增大、“以价换量”增多,则是买卖双方博弈的过程。

  诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出,当前北京二手房市场挂牌量依旧处于历史高位,其中“老破小”占到极大的比例,随着此类房源居住属性的减弱,所以只能降价出售。此外,受高挂牌量影响,买方可选择空间较大,因此着急出售的业主只能利用价格优势吸引购房者,缩短成交周期。

  “最近是有一些见底迹象,北京二手房市场也进入‘底部盘整’阶段,价格降下来了,成交量是否有所回升还要看12月份。”在张大伟看来,北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月1.5万套,但市场推动主要依赖学区房需求,过了4月需求就会下降。2023年小阳春很大程度是学区房和前期积压的需求释放,在没有利好政策的影响下,二季度市场下调的原因出现了学区房需求减少外,部分房源价格上涨,也影响了市场继续冲高。买卖双方开始博弈。

  “除买卖双方博弈外,稳楼市政策效果出现了明显衰减。”张大伟称,9月“认房不认贷”政策只影响了部分改善需求入市,但对于换房家庭来说,必须卖掉二手房才能置换,当下二手房挂牌房源已经接近17万套,整体中低端房源出现了滞销现象。

  此外,在10月北京房价下行的情况下,11月北京二手房价格再次出现了下行,市场都在期待针对刚需的宽松政策微调,包括已经在上海出现的郊区限购微调,深圳出现的二套房首付调整,因此市场也期待北京出现更多的宽松政策。

  谈及2024年小阳春的问题,张大伟直言,“每年春节前后北京市场会出现一波小阳春行情,但预计2024年小阳春的热度将低于2023年”。

  北京商报记者 王寅浩

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  中新网北京12月4日电(记者 郭超凯)中国外交部发言人汪文斌12月4日主持例行记者会。会上有记者就前“港独”组织成员周庭宣布“弃保潜逃”加拿大一事提问。

外交部发言人汪文斌。薛伟 摄

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  汪文斌回应指出,香港警方已就此作出回应,强烈谴责公然挑战法纪的不负责行为。我想强调的是,中国是法治国家,香港是法治社会,香港居民依法享有的各项权益得到充分保障,同时任何人都没有法外特权,任何违法犯罪行为必然受到法律的惩处。(完)

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